Immobilie kaufen? 10 Fragen, die ich mir heute wieder stellen würde

Vor rund zehn Jahren haben meine Frau und ich eine der größten finanziellen Entscheidungen unseres Lebens getroffen: Wir haben ein Haus gekauft. Genauer gesagt haben wir uns damals für einen Neubau entschieden. Wir wussten damals nicht, wie sich Immobilienpreise, Inflation, Mieten oder unsere Einkommen entwickeln würden. Unsere Entscheidung musste also mit den Informationen funktionieren, die wir damals hatten.

Und genau darum soll es in diesem Artikel gehen.

Ich möchte nicht erklären, warum Kaufen grundsätzlich besser als Mieten ist. Je nach Lebenssituation kann Mieten genauso die richtige Entscheidung sein.

Stattdessen möchte ich nach zehn Jahren auf unsere damalige Entscheidung zurückblicken und daraus die Fragen ableiten, die ich mir vor einem Immobilienkauf heute wieder stellen würde.

1. Möchte ich wirklich eine Immobilie besitzen?

Ich habe schon als Kind von einem eigenen Haus geträumt. Ich habe sogar Treppen geliebt – für mich gehörten sie irgendwie zu einem richtigen Haus dazu. Natürlich kauft man keine Immobilie, weil man Treppen toll findet. Aber dahinter steckt für mich eine wichtige Erkenntnis: Ich wollte Eigentum. Ich wollte etwas Eigenes haben, gestalten können und irgendwann mit meiner Familie dort leben. Wer dagegen maximale Flexibilität möchte, gerne den Wohnort wechselt oder Eigentum persönlich gar nicht wichtig findet, kann zu einer völlig anderen Entscheidung kommen. Deshalb wäre meine erste Frage heute wieder:

Will ich wirklich eine Immobilie besitzen – oder glaube ich nur, dass Eigentum irgendwann zum Leben dazugehören sollte?

2. Wollen meine Partnerin oder mein Partner und ich dasselbe?

Der Wunsch nach einem Haus allein hätte nicht gereicht. Meine Frau und ich haben damals viel darüber gesprochen. Wir waren nicht bei jedem Punkt sofort einer Meinung, hatten aber einen langen und konstruktiven Austausch. Am Ende waren wir auf derselben Wellenlänge. Uns war klar, dass wir für unseren Wunsch auch Kompromisse eingehen und unseren Lebensstandard an unser verfügbares Budget anpassen müssen. Deshalb würde ich mich fragen:

Wollen wir beide wirklich eine Immobilie und sind wir bereit, dafür gemeinsam Kompromisse einzugehen?

3. Kann ich mir vorstellen, hier langfristig zu leben?

Eine Immobilie bindet.

Für uns war das kein großes Problem, weil wir schon damals davon ausgegangen sind, langfristig in Bayern und im Großraum München zu bleiben. Die Region bietet viele berufliche Möglichkeiten. Gleichzeitig leben sowohl meine Familie als auch die Familie meiner Frau in unmittelbare Nähe. Heute, mit Kindern, empfinde ich diese Nähe als noch wertvoller als damals. Deshalb würde ich mir vor dem Kauf die Frage stellen:

Wie wahrscheinlich ist es, dass ich in zehn oder zwanzig Jahren noch in dieser Region leben möchte?

Wer schon heute weiß, dass er beruflich oder privat flexibel bleiben möchte, sollte die langfristige Bindung durch eine Immobilie entsprechend berücksichtigen.

4. Passt die Immobilie auch zu meinem zukünftigen Leben?

Als wir unser Haus gekauft haben, hatten wir noch keine Kinder, wollten aber mittelfristig eine Familie gründen. Deshalb waren Platz, Lage und ein gutes Umfeld für Kinder schon damals wichtige Kriterien. Heute wachsen unsere Kinder genau dort auf. Deshalb würde ich mich fragen:

Passt die Immobilie nur zu meinem heutigen Leben oder wahrscheinlich auch noch in zehn oder zwanzig Jahren?

5. Funktioniert die Finanzierung auch, wenn sich mein Leben verändert?

20% Eigenkapital auf dem Immobilienwert waren die Grundvoraussetzung für die Finanzierung. Beim Kauf waren wir Doppelverdiener und arbeiteten beide Vollzeit. Eine Finanzierung ausschließlich darauf aufzubauen, dass dieser Zustand die nächsten 25 Jahre unverändert bleibt, wollten wir aber nicht. Unsere Finanzierung besteht aus mehreren Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Einzelne Kredite fallen nach und nach weg und unsere monatliche Gesamtbelastung sinkt. Das hat auch einen psychologischen Vorteil: Die Finanzierung wird nicht erst irgendwann nach Jahrzehnten leichter, sondern man erreicht unterwegs einzelne Etappen. Gerade mit Blick auf Kinder wollten wir langfristig nicht darauf angewiesen sein, dass zwei Menschen dauerhaft Vollzeit arbeiten müssen, nur damit die Finanzierung funktioniert. Deshalb würde ich heute nicht nur fragen:

Kann ich mir die Rate heute leisten?

Sondern:

Funktioniert die Finanzierung auch bei Elternzeit, Teilzeit oder einem vorübergehend niedrigeren Einkommen?

6. Was bedeutet eine langfristig feste Kreditrate für mich?

Dieser Punkt ist für mich rückblickend besonders interessant.

Unser Kredit wurde auf Grundlage unserer Einkommen von vor zehn Jahren abgeschlossen. Unsere Einkommen sind seitdem gestiegen, während die vereinbarte Rate unseres langfristig festgeschriebenen Kredits nicht einfach mitsteigt. Gleichzeitig gab es zwischenzeitlich eine hohe Inflation und auch Mieten sind gestiegen. Bekannte von uns zahlten beispielsweise vor ungefähr zehn Jahren rund 1.800 Euro Miete für eine 4-Zimmer-Wohnung in Münchrn. Heute sind es etwa 2.800 Euro.

Auch die Inflation hat bei langfristigen Schulden eine interessante Wirkung: Die nominale Kreditsumme steigt nicht mit dem allgemeinen Preisniveau. Wenn Einkommen langfristig ebenfalls steigen, können sich sowohl eine gleichbleibende Rate als auch die Restschuld relativ zum Einkommen immer kleiner anfühlen.

Natürlich sind steigende Einkommen nicht garantiert und Inflation ist kein Grund, möglichst viele Schulden aufzunehmen.

Für mich zeigt es aber einen großen Vorteil einer langfristigen Zinsbindung:

Ein wesentlicher Teil meiner zukünftigen Wohnkosten wird planbarer.

7. Bleibt neben dem Haus noch genügend finanzieller Spielraum?

Nach unserem Hausbau hatten wir noch etwa 10.000 Euro übrig. Ein großer Teil unseres damaligen Vermögens steckte plötzlich im Haus. Für mich war deshalb wichtig, anschließend wieder Rücklagen und weiteres Vermögen aufbauen zu können. Dazu gehören auch Rücklagen für das Haus selbst. Wir überweisen beispielsweise jeden Monat 150 Euro auf ein Tagesgeldkonto für zukünftige Instandsetzungen. Da wir einen Neubau gekauft haben, hatten wir bisher glücklicherweise keine größeren Probleme. Irgendwann werden Reparaturen aber kommen. Gleichzeitig ist die Immobilie für uns langfristig auch ein Teil der Altersvorsorge. Unser Ziel ist, vor dem Ruhestand keine Kreditrate mehr bezahlen zu müssen. Laufende Kosten und Instandhaltung bleiben natürlich bestehen, aber eine große monatliche Belastung fällt dann weg. Deshalb würde ich mich fragen:

Kann ich Kredit, laufende Kosten und Instandhaltung bezahlen, trotzdem weiteres Vermögen aufbauen und das Haus vor dem Ruhestand abbezahlt haben?

Eine Immobilie sollte für mich nicht bedeuten, dass sich die nächsten 25 Jahre finanziell ausschließlich um das Haus drehen.

8. Was passiert, wenn sich meine Pläne ändern?

Auch bei langfristiger Planung kann das Leben anders verlaufen. Deshalb sollte man wissen, welche Möglichkeiten man hat, wenn die Immobilie irgendwann nicht mehr zum eigenen Leben passt. Neben Verkauf oder Vermietung ist auch die Finanzierung nicht zwangsläufig für Jahrzehnte unveränderbar. Bei vielen Immobilienkrediten besteht nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein sogenannter Pfandtausch möglich. Dabei wird die bisherige Immobilie verkauft und eine neue Immobilie dient anschließend als Sicherheit für den bestehenden Kredit. Stimmt die Bank zu und akzeptiert die neue Immobilie als Sicherheit, kann der bestehende Darlehensvertrag inklusive des vereinbarten Zinssatzes weiterlaufen.

Das kann besonders interessant sein, wenn man sich beispielsweise vergrößern möchte und der alte Kreditzins deutlich unter dem aktuellen Marktzins liegt. Für einen darüber hinaus benötigten Kreditbetrag gelten allerdings die dann aktuellen Konditionen.

Welche Möglichkeiten habe ich, wenn mein Leben in zehn Jahren anders aussieht als heute geplant?

9. Würde ich die Immobilie auch ohne steigende Preise kaufen?

Der Wert unserer Immobilie ist seit dem Kauf gestiegen. Das ist natürlich eine erfreuliche Entwicklung. Darauf verlassen konnten wir uns beim Kauf aber nicht. Immobilienpreise können steigen, stagnieren oder auch fallen. Deshalb sollte eine selbst genutzte Immobilie für mich auch ohne erwartete Wertsteigerung funktionieren.

Wäre ich mit dem Kauf auch zufrieden, wenn die Immobilie in zehn Jahren nicht mehr wert wäre als heute?

10. Welche monatliche Belastung passt langfristig zu meinem Leben?

Besonders wichtig ist für mich die Finanzierung. Entscheidend ist nicht, wie hoch der maximal mögliche Kredit ist, sondern welche monatliche Rate dauerhaft zu meinem Leben passt.

Wie hoch diese Rate ausfällt, hängt vor allem von der Kreditsumme, dem aktuellen Marktzins und der gewählten Tilgung ab. Gerade der Zinssatz kann einen großen Unterschied machen. Bei einer hohen Darlehenssumme können schon wenige Prozentpunkte mehr Zins die monatliche Belastung deutlich erhöhen. Dabei würde ich deshalb nicht nur auf die heutige Rate schauen, sondern verschiedene Szenarien durchspielen: Wie hoch wäre die Rate bei 2, 3 oder 4 Prozent Zinsen? Welche Tilgung kann ich mir leisten? Und was passiert, wenn nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig wird und das Zinsniveau dann deutlich höher liegt? Ebenso wichtig ist deshalb die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine niedrige monatliche Rate klingt zunächst attraktiv. Wenn dadurch aber nur wenig getilgt wird und am Ende eine hohe Restschuld übrig bleibt, kann sich das Problem lediglich in die Zukunft verschieben.

Deshalb würde ich mich fragen:

Welche monatliche Belastung kann ich langfristig tragen – auch bei höheren Zinsen – und welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung übrig?

Wer verschiedene Szenarien durchspielen möchte, kann dafür meinen Baufinanzierungsrechner nutzen. Dort lassen sich auch mehrere Immobilienkredite abbilden und unterschiedliche Raten, Laufzeiten, Tilgungen und Restschulden miteinander vergleichen.

Fazit

Nach zehn Jahren würde ich die Entscheidung wieder treffen. Nicht weil Kaufen grundsätzlich besser als Mieten ist, sondern weil die Immobilie zu unserem Leben, unseren Plänen und unseren finanziellen Möglichkeiten passt. Genau das würde ich auch heute zur Grundlage meiner Entscheidung machen.